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滞納者が行方不明、理事会の対応は?

 ある住戸で管理費等の滞納が続いていることがわかりました。住民は賃借人。区分所有者は近所に住んでいて、 お店をやっていましたが、その店も今は閉まってしまいました。連絡もまったく取れません。  理事会ではどのような対応をとったらよいのでしょうか。

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  1. 「公示送達」で訴訟を提起 呼出状が届いたのと同じ効果

     一般的に管理費等の滞納者への対応は、①普通郵便・ 訪問による督促②内容証明郵便③支払督促の申し立て④ 訴訟提起による請求という流れになります。
     しかし、今回は区分所有者と連絡が取れないというこ となので、親戚縁者を探し出し聞き出します。次いで登 記簿謄本を取り、所有者が変わっていないか、抵当権等 があるかどうかなどを調べます。
     区分所有者の所在がどうしてもわからなければ、裁判所に「公示送達」方法で、訴訟を提起します。
     「公示送達」とは、区分所有者が行方不明のために訴状 を送付できないことから、裁判所の掲示板に2週間掲示 することにより、実際に送付したと同じ効果を得る方法 です。
     この方法を取ることによって、相手に呼び出し状が届 いたのと同じ効果があり、判決を得て、強制執行するこ とが可能になります。  管理組合(理事会)としては、まず債権を確定(「債務 名義の取得」=勝訴判決をもらうこと)させたいところ です。
     理想的には主たる抵当権者に競売を起こしてもらい、 競落者から管理費等を支払ってもらう方法です。競落し、 新しく区分所有者となった人は「特定承継人」として、 滞納管理費等を支払う義務が生じてくるのです。
     また、賃借人が支払っている賃料を差し押さえる方法 での回収も検討できます。
     法律行為となる場合は法律の専門家に依頼したほうが、 作業がスムーズにいきます。問題が深刻になる前に弁護 士等のマンションに詳しい法律専門家に相談し、早期解 決を目指すことが望まれます。

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