私たちのマンションでは、管理規約で共用部分とされているベランダの使用方法について、具体的な定めがありません。 このため、中には土を入れて家庭菜園をしている住戸や、居住部分が狭いこともあり物置を設置している住戸があります。 これまでは管理組合で黙認してきましたが、このたび消防署からの指導などにより、ベランダの使用方法を徹底することに決めました。 ベランダの使用方法について管理規約違反の成否等を教えてください。
ベランダでの家庭菜園と物置の設置について
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共用部分の中の「専用使用部分」
使用細則等で使い方の周知を
マンション標準管理規約では、バルコニー、ベランダは共用部分の範囲であると定められています。ただし、他の共用部分と違い、特定の区分所有者だけが専ら使うことができることから、共用部分の中の「専用使用部分」ともされています。
とはいえ、あくまで共用部分であるため、建物の保存に有害な行為、建物の管理または使用に関して共同の利益に反する行為をしてはなりません。
具体的には建物全体の美観を害さない、構造上に影響を及ぼさない、共同避難路としての効用を保持すること等が求められるのです。
このため、家庭菜園はベランダの規模からみて過大、多量な植物を植えたり、常識的な手入れを怠っているような場合には規約違反といえます。
また、ベランダに土を入れている件に関しては、ベランダの構造耐力の超過、防水層の破壊などが考えられます。
物置の設置についても、建物の美観、耐荷重性能の超過、防水機能・排水機能の破壊のほか、緊急時の避難の妨げとなるため、規約違反をもとに撤去を促すことができると考えられます。
ただし、物置等は新品での組み立てと比べ、既存の解体・撤去はサビなどにより困難な場合が多く、専門業者を呼ぶなど余分な費用が生じることから、管理組合と住民との間でトラブルになりかねません。
こうしたトラブルにならないためにも、バルコニーやベランダ等、共用部分の中の専用使用部分の使い方についての細則などを定めて、周知しておくことが大事です。
今回、消防署からの指導もあったということなので、消防署の協力も得ながら、規約違反者への対応・今後の注意を促してはいかがでしょうか。