| 管理組合運営 | 11トラブル民泊民泊新法住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行されますが、うちのマンションではまるで対応策がなく、実際にトラブルになったときに怖い思いをするのではないかと不安です。民泊トラブルの事例があれば教えてください。
管理規約を「民泊禁止」に改正/保健所に相談、警告文書も送付 うちのマンションでこのたび、ある住戸でリフォームがはじまりました。 入居届けをみると、区分所有者本人ではなく、賃借人2人の記入がありました。理事会で「おかしいな」と思い、区分所有者に「民泊ですか？」と問い合わせたところ、回答なし。こうしたことから、管理組合は、シェアハウス・民泊等の禁止を目的とした管理規約改正を決議しました。 しかし、その後も外国人旅行者の出入りが目に余ったので、保健所に相談。区分所有者は職員の質問に対して、宿泊施設・民宿を貸し出す人向けのウェブサイトAirbnb（エアビーアンドビー）の仲介で宿泊させていることを認めました。 住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業者としての申請は3月15日から。保健所は区分所有者に対し、違法民泊を実施している場合は、民泊申請をしても許可しない内容と、警告文書を送付し、今後の対応を検討することにしました。 今後は、管理組合としてしっかりと「民泊禁止」の管理規約を周知し、住宅宿泊事業法の施行後に違反した場合、どのように罰則が適用されて違法民泊が解消されるのかを見極めていく必要があると思っています。 ＜参考＞北海道マンション管理組合連合会『道マンション連合会通信』第124号 ログインして返信する
民泊新法が成立した。今年6月15日が決定し、その３カ月前の3月15日には事業者の登録が開始される。マンションを含め、違法民泊が横行する中で、新法の施行には問題が山積みされている。 国交省は民泊新法の施行に対応するためとして、マンション管理組合に対し、規約の改正、整備が必要だということで、規約案を発表し、説明会なども開催している。 これはマンション管理の適正化を図ることを担当している行政当局としては、本末転倒である。 そもそもこれまで、相当数のマンションで、違法な民泊によって騒音やゴミの放置などで多くの被害が発生し、社会問題となっていることは周知のことであろう。 大方の管理組合規約には住居専用の規定があり、その規定によって短時間のおけいこ教室や学習塾も申請を受け、許可したり、禁止したりしているところが多い。 民泊というものが、それらに比べるとはるかに長時間、周辺の住居に影響を与える行為であることは言うまでもない。 それを「民泊は、通常の住居としての使用範囲」という勝手な解釈を取り決め、「規約が今のままなら民泊できる」として、管理組合に改正を求めているのが今の実態である。 つまり規制緩和を口実にした一部の金儲けのために、もともと何の規制もなく自立的に管理組合で決められるべき規約を、こうすべきだという形で新たな規制を管理組合に迫っていることにほかならない。 規制強化ではないか。 ただ、われわれとしては本来それぞれの現行規約で許可、不許可の対応をすればいいのであるが、そのままにしておくことでいっそう被害をうけることだけは避けなければならない。 当面の管理組合としての対応については、次のように考える。 ①理事会で「住居専用の規約は、民泊の禁止を含む」という規約解釈を決めておく。総会で行えばもっといいが、理事会で十分である。 ②ほとんどの管理組合で民泊反対の組合員が圧倒的に多いであろうから、条件のあるところでは、「住居専用」の部分に「いわゆる民泊は認めない」旨の文言を加える。この場合、国交省の条文例では抜け道があり、適切でない。 ③なお、居住者がいて行われるいわゆるホームステイは「民泊」に入らないと思われる。 民泊新法、なお多くの問題点 民泊新法について、民泊はマンション住民の生活環境を悪化させるものであり、「居住専用」の規約があれば民泊は許されないこと、その上で念押しのため理事会で「居住専用の規約のもとでは民泊は許可しない」との解釈を決議しておくこと、さらに心配であれば、規約に「いわゆる民泊は禁止」の条文を追加すること、などを前ページで述べた。 それに続いて、民泊新法をめぐるその他の問題について述べたい。 第一は、そもそも民泊必要論の前提である海外観光客の増加に伴う宿泊施設の不足は本当に事実かという問題である。 この間、日本中小ホテル旅館協同組合は「ホテル不足はない」との趣旨の見解を表明、民泊新法には否定的態度をとってキャンペーンを行っている。 また、仮に施設不足が事実だとしても、何も住民生活に迷惑をかけるマンションや一般民家の「活用」ではなく、関係の中小ホテルや旅館の施設拡大への支援策こそ、行政当局として行うべき施策ではないだろうか。 第二は、常識に外れた解釈を、国交省など関係当局がマンション管理組合に押し付けようとしていることである。 居住専用の規定があれば、その住戸はその住まいは営業行為に使用できないのが当然である。 多くのマンションでは短時間のお稽古ごとの教室や塾などの使用にも許可申請をして許否を決めている。 それを居住者が不在のまま宿舎として用いる営業としての民泊が「居住専用」に当てはまらないのは常識である。 政府が「住居としての使用の範囲」などと勝手に決める権限などまったくありえない。 第三は、規約の改正を急かせる理由のひとつとして、「いったんマンションないで1戸でも民泊の届出が実行されたら、以後はその当事者の承諾を得なければ禁止できない」かのような宣伝をしていることである。 許可を得て営業をしていた商店の事後禁止ならともかく、無許可のまま当局に実施の申請をしただけで、当事者に拒否権が生ずることはない。 そのことは、ペット飼育を禁止する既定の新設は当該飼育者にたいする特別の影響に当たらないとした判決例（東京高裁1994年8月4日）に照らしても明らかである。 （NPO日本住宅管理組合協議会／集合住宅管理新聞『アメニティ』2017年12月5日付第423号・2018年1月5日付第424号「論談」より） ログインして返信する
マンション管理センターは10月26日、東京・文京区の住宅金融支援機構１階すまい・るホールで、住宅宿泊事業法（民泊新法）公布に伴う「マンション標準管理規約」改正についての解説セミナーを行いました。講師は国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室・五箇孝愼課長補佐が務めました。 ◇ 五箇氏は講演で次のように述べました。 住宅宿泊事業法が2018年6月15日から全面施行され、今後、分譲マンションにおいても住宅宿泊事業（民泊）が可能となります。分譲マンションにおける住宅宿泊事業（民泊）をめぐるトラブルの防止のためには、住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かについて、あらかじめ管理組合において、区分所有者間でよく議論していただき、その結果を踏まえて、住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かを管理規約上、明確化しておくことが望ましいものと考えられます。 現在、管理組合がもっとも認識してほしいことは下記のとおりです。 マンションでの民泊を禁止する場合は、来年３月15日までにその決議を行うことが重要ということです。 住宅宿泊事業の届出は法律の全面施行に先立って３月15日から開始されます。いったん、届出が行われると、後から禁止措置をとっても、届出者との間でトラブルになることが懸念されるためです。 管理組合が認識しておきたいこと ・管理規約で住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かについて、明確化してくことが重要である！ ・管理規約改正の手続きが住宅宿泊事業法施行までに間に合わない場合は、少なくとも総会あるいは理事会において、住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かの方針を決議しておくことが重要である！ ・遅くとも来年3月15日からは住宅宿泊事業（民泊）の届出が開始されるので、それまでに、管理組合として上記いずれかの決議を行うべく、速やかに検討をはじめることが重要である！ 住宅宿泊事業および特区民泊をともに禁止する場合の規約例 第12条 （略） 2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業にしてはならない。 3 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。 管理規約の改正を検討するにあたっての留意点 管理規約を改正する必要があるのか？ 住宅宿泊事業法における「住宅」の要件を満たす住宅については、民泊が解禁されることとなり、分譲マンションにおいても民泊が実施され得ることとなる。標準管理規約第12条において、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定しており、同規定を準拠した管理規約も多いと思われるが、上記規定をもって住宅宿泊事業（民泊）の可否を解釈することは難しいため、トラブル防止のためにも、住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かについて、明確化しておくことが望ましい。 すでに管理規約を改正している場合、あらためて改正する必要があるのか？ 今回、住宅宿泊事業（民泊）の可否について、第12条第2項における規定として示したが、「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」等、住宅宿泊事業（民泊）を包含する事業の可否について、管理規約上すでに定めている場合、あらためて管理規約を改正する必要はない。 いつまでに管理規約を改正しなければならないのか？ 住宅宿泊事業法は公布（本年6月16日）され、施行は来年6月15日であるが、その準備行為として住宅宿泊事業（民泊）の届出手続き規定の施行は来年3月15日から開始される予定。 個々の管理組合においては、標準管理規約を参考にして、3月15日までに可及的速やかに住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かについて、明確化しておくことが望ましい ログインして返信する
＜禁止規約は早めに作成＞ 旅館業でなくとも届出等を行えば、空き部屋や空き家を有料で貸し出すことが可能となる住宅宿泊事業法（民泊新法）が2018年6月に施行される予定です。 これにより、住宅宿泊事業者（民泊ホスト）の都道府県知事への届出開始も同法施行３カ月前の３月ごろから開始される見込みとなりそうです。 マンションでは住んでいる人たちの住環境確保から居住者以外の立ち入りを認めていない場合が多いと考えられます。このため、管理規約で民泊を禁止する条文を盛り込まなければなりません。 管理規約の改正は総会で3／4決議を通す必要があります。規約改正を行っている管理組合は増えていますが、３月の届出開始に乗り遅れると、民泊ホストに興味を持っている区分所有者が住宅宿泊事業者として届出してしまうかもしれません。 定期総会まで間に合わない場合には臨時総会を開いて、早急に民泊を禁止する条文を盛り込んだ規約に改正するべきでしょう。 ログインして返信する
国土交通省マンション政策室が発表した、住宅宿泊事業法 成立を踏まえたマンション標準管理規約を改正は、今後さらに実施 しやすくなった住宅宿泊事業（いわゆる民泊）において、分譲 マンションでのトラブルを防止するため、民泊を許容するか否 かを管理規約上で明確化しておくことを目的としています。 また、国交省では「民泊をめぐるトラブルを防止するために は、民泊を許容するかどうかについて、あらかじめ区分所有者 間でよく御議論いただき、その結果を踏まえて、民泊を許容す る、あるいは許容しない、どちらかの旨をマンション管理規約 上に明確化しておいていただくことが望ましい」という考え方 を示しています。 ＜改正条文＞ 第4章 用法 〔※住宅宿泊事業に使用することを可能とする場合、禁止 する場合に応じて、次のように規定〕 （ア）住宅宿泊事業を可能とする場合 （専有部分の用途） 第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として 使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第 ３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の 住宅宿泊事業に使用することができる。 （イ）住宅宿泊事業を禁止する場合 （専有部分の用途） 第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として 使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第 ３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の 住宅宿泊事業に使用してはならない。 ◆マンション民泊で考えられる被害・トラブルではゴミの散乱、 夜中のパーティ、不特定多数の外国人の出入り、家主不在型民 泊オーナーがマンション住民の気持ちを考えないことなどがあ げられます。 ◆「民泊禁止」マンションでは、マンション内での周知やコミュ ニケーションを高めておくことが重要です。 ログインして返信する
マンションの一室を旅行者などに宿泊提供する「民泊」のルールを定めた住宅宿泊事業法（民泊新法）が2017年6月9日、参院本会議で可決、成立しました。これにより、民泊ホスト・事業者は旅館業法の許認可がなくても都道府県知事に「届出」をすることで、年間180日を上限に民泊を運営することが可能となります。施行は2018年1月。 標準管理規約改正案では12条（専有部分の用途）の条文例に加え、コメントでは下記の条文例も提示されています。 ・住宅宿泊事業者が同じマンション内に居住している住民である等、家主居住型の住宅宿泊事業のみ可能とする ・住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用している専有部分において宿泊させる、家主同居型のみ可能とする ・住宅宿泊事業の実施そのものだけでなく、さらに、その前段階の広告掲載等をも禁止する ・住宅宿泊事業を実施する届出を行った場合、その旨を管理組合に届け出なければならない ログインして返信する
＜「民泊禁止」条文、果たして…「届出は受理されない」と言えるか＞ 住宅宿泊事業法は、住宅宿泊事業を営もうとする際の届出、住宅宿泊管理業や仲介業の登録制等を定めたもの。民泊サービスの提供に関して一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図ることを目的としています。 同法は「民泊サービスの普及」が大前提にあるため、マンションで管理規約に禁止を定めていたというだけで、果たして宿泊事業の「届出は受理されない」と言えるかどうか、というと現時点での判断は難しいのではないかと思われます。 京都市のように条例で「規約で禁止している場合には宿泊事業を制限する」としているケースもあるが、東京五輪・パラリンピックを想定していることもあり、他の自治体が条例で民泊を規制することは期待できない。 また、管理規約に反する「ヤミ民泊」問題も出てくるかもしれない。「民泊禁止」マンションでは、マンション内での周知やコミュニケーションを高めておくことが大切だといえるだろう。 ログインして返信する
＜標準管理規約改正案＞ ◆新法民泊を可能とする場合 第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる。 ◆新法民泊を禁止する場合 第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。 ログインして返信する
＜マンション民泊で考えられる被害・トラブル＞ ・ごみが散乱する、分別がされない、ごみ出しの曜日を守らない ・夜でも話し声が大きい、夜中にパーティをするなどの騒音被害 ・不特定多数の外国人の出入りがあり、恐怖を感じる ・家主不在型民泊オーナーがマンション住民の気持ちを考えない ログインして返信する
＜民泊事業者への対応例＞ 東京・新宿のS管理組合（1981年竣工・120戸）では民泊行為を管理規約で禁止しています。 そのマンションで2016年から6件の民泊事業を行っている住戸あることを理事会で把握しました。 先に発覚した3件につき、理事会が弁護士を通じて民泊の停止勧告を行い、1件はマンションから退去することで解決しましたが、残る2件はその後も続けていたため、弁護士から保健所と警察に通報。現在、保健所と警察から注意勧告と事情聴取を受けています。 後に発覚した3件についても、理事会では即座に同様の対応を行い、今後も「疑わしき状況が発覚次第、同様の手続きを即座に取る」と厳正に対処することを住民に周知しています。 ログインして返信する
兵庫県三田市の女性会社員（２７）が大阪市東成区にあるマンションの民泊施設から行方不明になり、監禁容疑で米国籍の男（２６）が逮捕された事件で、兵庫県警は２４日、同市西成区の民泊施設で女性の頭部を発見したと発表した。県警捜査１課は三田署に監禁・死体遺棄事件の捜査本部を設置。不明の女性の可能性があるとみて調べる。 （神戸新聞2018-02-24） ログインして返信する
管理規約を「民泊禁止」に改正/保健所に相談、警告文書も送付
うちのマンションでこのたび、ある住戸でリフォームがはじまりました。
入居届けをみると、区分所有者本人ではなく、賃借人2人の記入がありました。理事会で「おかしいな」と思い、区分所有者に「民泊ですか？」と問い合わせたところ、回答なし。こうしたことから、管理組合は、シェアハウス・民泊等の禁止を目的とした管理規約改正を決議しました。
しかし、その後も外国人旅行者の出入りが目に余ったので、保健所に相談。区分所有者は職員の質問に対して、宿泊施設・民宿を貸し出す人向けのウェブサイトAirbnb（エアビーアンドビー）の仲介で宿泊させていることを認めました。
住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業者としての申請は3月15日から。保健所は区分所有者に対し、違法民泊を実施している場合は、民泊申請をしても許可しない内容と、警告文書を送付し、今後の対応を検討することにしました。
今後は、管理組合としてしっかりと「民泊禁止」の管理規約を周知し、住宅宿泊事業法の施行後に違反した場合、どのように罰則が適用されて違法民泊が解消されるのかを見極めていく必要があると思っています。
＜参考＞北海道マンション管理組合連合会『道マンション連合会通信』第124号
民泊新法が成立した。今年6月15日が決定し、その３カ月前の3月15日には事業者の登録が開始される。マンションを含め、違法民泊が横行する中で、新法の施行には問題が山積みされている。
国交省は民泊新法の施行に対応するためとして、マンション管理組合に対し、規約の改正、整備が必要だということで、規約案を発表し、説明会なども開催している。
これはマンション管理の適正化を図ることを担当している行政当局としては、本末転倒である。
そもそもこれまで、相当数のマンションで、違法な民泊によって騒音やゴミの放置などで多くの被害が発生し、社会問題となっていることは周知のことであろう。
大方の管理組合規約には住居専用の規定があり、その規定によって短時間のおけいこ教室や学習塾も申請を受け、許可したり、禁止したりしているところが多い。
民泊というものが、それらに比べるとはるかに長時間、周辺の住居に影響を与える行為であることは言うまでもない。
それを「民泊は、通常の住居としての使用範囲」という勝手な解釈を取り決め、「規約が今のままなら民泊できる」として、管理組合に改正を求めているのが今の実態である。
つまり規制緩和を口実にした一部の金儲けのために、もともと何の規制もなく自立的に管理組合で決められるべき規約を、こうすべきだという形で新たな規制を管理組合に迫っていることにほかならない。
規制強化ではないか。
ただ、われわれとしては本来それぞれの現行規約で許可、不許可の対応をすればいいのであるが、そのままにしておくことでいっそう被害をうけることだけは避けなければならない。
当面の管理組合としての対応については、次のように考える。
①理事会で「住居専用の規約は、民泊の禁止を含む」という規約解釈を決めておく。総会で行えばもっといいが、理事会で十分である。
②ほとんどの管理組合で民泊反対の組合員が圧倒的に多いであろうから、条件のあるところでは、「住居専用」の部分に「いわゆる民泊は認めない」旨の文言を加える。この場合、国交省の条文例では抜け道があり、適切でない。
③なお、居住者がいて行われるいわゆるホームステイは「民泊」に入らないと思われる。
民泊新法、なお多くの問題点
民泊新法について、民泊はマンション住民の生活環境を悪化させるものであり、「居住専用」の規約があれば民泊は許されないこと、その上で念押しのため理事会で「居住専用の規約のもとでは民泊は許可しない」との解釈を決議しておくこと、さらに心配であれば、規約に「いわゆる民泊は禁止」の条文を追加すること、などを前ページで述べた。
それに続いて、民泊新法をめぐるその他の問題について述べたい。
第一は、そもそも民泊必要論の前提である海外観光客の増加に伴う宿泊施設の不足は本当に事実かという問題である。
この間、日本中小ホテル旅館協同組合は「ホテル不足はない」との趣旨の見解を表明、民泊新法には否定的態度をとってキャンペーンを行っている。
また、仮に施設不足が事実だとしても、何も住民生活に迷惑をかけるマンションや一般民家の「活用」ではなく、関係の中小ホテルや旅館の施設拡大への支援策こそ、行政当局として行うべき施策ではないだろうか。
第二は、常識に外れた解釈を、国交省など関係当局がマンション管理組合に押し付けようとしていることである。
居住専用の規定があれば、その住戸はその住まいは営業行為に使用できないのが当然である。
多くのマンションでは短時間のお稽古ごとの教室や塾などの使用にも許可申請をして許否を決めている。
それを居住者が不在のまま宿舎として用いる営業としての民泊が「居住専用」に当てはまらないのは常識である。
政府が「住居としての使用の範囲」などと勝手に決める権限などまったくありえない。
第三は、規約の改正を急かせる理由のひとつとして、「いったんマンションないで1戸でも民泊の届出が実行されたら、以後はその当事者の承諾を得なければ禁止できない」かのような宣伝をしていることである。
許可を得て営業をしていた商店の事後禁止ならともかく、無許可のまま当局に実施の申請をしただけで、当事者に拒否権が生ずることはない。
そのことは、ペット飼育を禁止する既定の新設は当該飼育者にたいする特別の影響に当たらないとした判決例（東京高裁1994年8月4日）に照らしても明らかである。
（NPO日本住宅管理組合協議会／集合住宅管理新聞『アメニティ』2017年12月5日付第423号・2018年1月5日付第424号「論談」より）
マンション管理センターは10月26日、東京・文京区の住宅金融支援機構１階すまい・るホールで、住宅宿泊事業法（民泊新法）公布に伴う「マンション標準管理規約」改正についての解説セミナーを行いました。講師は国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室・五箇孝愼課長補佐が務めました。
◇
五箇氏は講演で次のように述べました。
住宅宿泊事業法が2018年6月15日から全面施行され、今後、分譲マンションにおいても住宅宿泊事業（民泊）が可能となります。分譲マンションにおける住宅宿泊事業（民泊）をめぐるトラブルの防止のためには、住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かについて、あらかじめ管理組合において、区分所有者間でよく議論していただき、その結果を踏まえて、住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かを管理規約上、明確化しておくことが望ましいものと考えられます。
現在、管理組合がもっとも認識してほしいことは下記のとおりです。
マンションでの民泊を禁止する場合は、来年３月15日までにその決議を行うことが重要ということです。
住宅宿泊事業の届出は法律の全面施行に先立って３月15日から開始されます。いったん、届出が行われると、後から禁止措置をとっても、届出者との間でトラブルになることが懸念されるためです。
管理組合が認識しておきたいこと
・管理規約で住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かについて、明確化してくことが重要である！
・管理規約改正の手続きが住宅宿泊事業法施行までに間に合わない場合は、少なくとも総会あるいは理事会において、住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かの方針を決議しておくことが重要である！
・遅くとも来年3月15日からは住宅宿泊事業（民泊）の届出が開始されるので、それまでに、管理組合として上記いずれかの決議を行うべく、速やかに検討をはじめることが重要である！
住宅宿泊事業および特区民泊をともに禁止する場合の規約例
第12条 （略）
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業にしてはならない。
3 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。
管理規約の改正を検討するにあたっての留意点
管理規約を改正する必要があるのか？
住宅宿泊事業法における「住宅」の要件を満たす住宅については、民泊が解禁されることとなり、分譲マンションにおいても民泊が実施され得ることとなる。標準管理規約第12条において、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定しており、同規定を準拠した管理規約も多いと思われるが、上記規定をもって住宅宿泊事業（民泊）の可否を解釈することは難しいため、トラブル防止のためにも、住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かについて、明確化しておくことが望ましい。
すでに管理規約を改正している場合、あらためて改正する必要があるのか？
今回、住宅宿泊事業（民泊）の可否について、第12条第2項における規定として示したが、「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」等、住宅宿泊事業（民泊）を包含する事業の可否について、管理規約上すでに定めている場合、あらためて管理規約を改正する必要はない。
いつまでに管理規約を改正しなければならないのか？
住宅宿泊事業法は公布（本年6月16日）され、施行は来年6月15日であるが、その準備行為として住宅宿泊事業（民泊）の届出手続き規定の施行は来年3月15日から開始される予定。
個々の管理組合においては、標準管理規約を参考にして、3月15日までに可及的速やかに住宅宿泊事業（民泊）を許容するか否かについて、明確化しておくことが望ましい
＜禁止規約は早めに作成＞
旅館業でなくとも届出等を行えば、空き部屋や空き家を有料で貸し出すことが可能となる住宅宿泊事業法（民泊新法）が2018年6月に施行される予定です。
これにより、住宅宿泊事業者（民泊ホスト）の都道府県知事への届出開始も同法施行３カ月前の３月ごろから開始される見込みとなりそうです。
マンションでは住んでいる人たちの住環境確保から居住者以外の立ち入りを認めていない場合が多いと考えられます。このため、管理規約で民泊を禁止する条文を盛り込まなければなりません。
管理規約の改正は総会で3／4決議を通す必要があります。規約改正を行っている管理組合は増えていますが、３月の届出開始に乗り遅れると、民泊ホストに興味を持っている区分所有者が住宅宿泊事業者として届出してしまうかもしれません。
定期総会まで間に合わない場合には臨時総会を開いて、早急に民泊を禁止する条文を盛り込んだ規約に改正するべきでしょう。
国土交通省マンション政策室が発表した、住宅宿泊事業法 成立を踏まえたマンション標準管理規約を改正は、今後さらに実施 しやすくなった住宅宿泊事業（いわゆる民泊）において、分譲 マンションでのトラブルを防止するため、民泊を許容するか否 かを管理規約上で明確化しておくことを目的としています。
また、国交省では「民泊をめぐるトラブルを防止するために は、民泊を許容するかどうかについて、あらかじめ区分所有者 間でよく御議論いただき、その結果を踏まえて、民泊を許容す る、あるいは許容しない、どちらかの旨をマンション管理規約 上に明確化しておいていただくことが望ましい」という考え方 を示しています。
＜改正条文＞
第4章 用法
〔※住宅宿泊事業に使用することを可能とする場合、禁止 する場合に応じて、次のように規定〕
（ア）住宅宿泊事業を可能とする場合
（専有部分の用途）
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として 使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第 ３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の 住宅宿泊事業に使用することができる。
（イ）住宅宿泊事業を禁止する場合
（専有部分の用途）
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として 使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第 ３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の 住宅宿泊事業に使用してはならない。
◆マンション民泊で考えられる被害・トラブルではゴミの散乱、 夜中のパーティ、不特定多数の外国人の出入り、家主不在型民 泊オーナーがマンション住民の気持ちを考えないことなどがあ げられます。
◆「民泊禁止」マンションでは、マンション内での周知やコミュ ニケーションを高めておくことが重要です。
マンションの一室を旅行者などに宿泊提供する「民泊」のルールを定めた住宅宿泊事業法（民泊新法）が2017年6月9日、参院本会議で可決、成立しました。これにより、民泊ホスト・事業者は旅館業法の許認可がなくても都道府県知事に「届出」をすることで、年間180日を上限に民泊を運営することが可能となります。施行は2018年1月。
標準管理規約改正案では12条（専有部分の用途）の条文例に加え、コメントでは下記の条文例も提示されています。
・住宅宿泊事業者が同じマンション内に居住している住民である等、家主居住型の住宅宿泊事業のみ可能とする
・住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用している専有部分において宿泊させる、家主同居型のみ可能とする
・住宅宿泊事業の実施そのものだけでなく、さらに、その前段階の広告掲載等をも禁止する
・住宅宿泊事業を実施する届出を行った場合、その旨を管理組合に届け出なければならない
＜「民泊禁止」条文、果たして…「届出は受理されない」と言えるか＞
住宅宿泊事業法は、住宅宿泊事業を営もうとする際の届出、住宅宿泊管理業や仲介業の登録制等を定めたもの。民泊サービスの提供に関して一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図ることを目的としています。
同法は「民泊サービスの普及」が大前提にあるため、マンションで管理規約に禁止を定めていたというだけで、果たして宿泊事業の「届出は受理されない」と言えるかどうか、というと現時点での判断は難しいのではないかと思われます。
京都市のように条例で「規約で禁止している場合には宿泊事業を制限する」としているケースもあるが、東京五輪・パラリンピックを想定していることもあり、他の自治体が条例で民泊を規制することは期待できない。
また、管理規約に反する「ヤミ民泊」問題も出てくるかもしれない。「民泊禁止」マンションでは、マンション内での周知やコミュニケーションを高めておくことが大切だといえるだろう。
＜標準管理規約改正案＞
◆新法民泊を可能とする場合
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる。
◆新法民泊を禁止する場合
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
＜マンション民泊で考えられる被害・トラブル＞
・ごみが散乱する、分別がされない、ごみ出しの曜日を守らない
・夜でも話し声が大きい、夜中にパーティをするなどの騒音被害
・不特定多数の外国人の出入りがあり、恐怖を感じる
・家主不在型民泊オーナーがマンション住民の気持ちを考えない
＜民泊事業者への対応例＞
東京・新宿のS管理組合（1981年竣工・120戸）では民泊行為を管理規約で禁止しています。
そのマンションで2016年から6件の民泊事業を行っている住戸あることを理事会で把握しました。
先に発覚した3件につき、理事会が弁護士を通じて民泊の停止勧告を行い、1件はマンションから退去することで解決しましたが、残る2件はその後も続けていたため、弁護士から保健所と警察に通報。現在、保健所と警察から注意勧告と事情聴取を受けています。
後に発覚した3件についても、理事会では即座に同様の対応を行い、今後も「疑わしき状況が発覚次第、同様の手続きを即座に取る」と厳正に対処することを住民に周知しています。
兵庫県三田市の女性会社員（２７）が大阪市東成区にあるマンションの民泊施設から行方不明になり、監禁容疑で米国籍の男（２６）が逮捕された事件で、兵庫県警は２４日、同市西成区の民泊施設で女性の頭部を発見したと発表した。県警捜査１課は三田署に監禁・死体遺棄事件の捜査本部を設置。不明の女性の可能性があるとみて調べる。
（神戸新聞2018-02-24）